Wat is mijn woning waard? 
Een stilzwijgende overeenkomst in onroerend goed ontstaat wanneer beide partijen handelingen verrichten die aangeven dat er een overeenkomst is, zonder dat er expliciet een contract is opgesteld. Het kan voorkomen wanneer een bepaald gedrag of acties van beide partijen duidelijk maken dat er sprake is van een overeenkomst, zelfs als er geen schriftelijke documentatie is. Dit kan in de vorm van een betaling, maar ook in de vorm van afspraak bijvoorbeeld het in gebruik geven in ruil voor het ‘schoonhouden’ van het object.
Stelt u een scenario voor waarin een bedrijf zich bevindt in een kantoorgebouw. Dit bedrijf huurt één kantoorruimte en besluit de leegstaande ruimte ook te willen gebruiken. Omdat de ruimte al enige tijd leegstaat, besluit de huurder (met of zonder overleg) extra geld over te maken en de vrijstaande ruimte te gebruiken als ontvangstruimte. Het bedrijf heeft regelmatig betalingen gedaan aan de verhuurder van het gebouw en heeft vervolgens de ruimte ingericht volgens hun behoeften. Hoewel er geen schriftelijke overeenkomst is, kunnen de consistente betalingen en aanpassingen aan de ruimte als indicatoren dienen van een stilzwijgende overeenkomst.
Oftewel, heeft u als verhuurder niet door dat de huurder extra geld heeft overgemaakt en de ruimte heeft toegeëigend? Dan moeten wij u helaas teleurstellen. Er is een stilzwijgende overeenkomst tot stand gekomen. Dit kan behoorlijk vervelende situaties veroorzaken, bijvoorbeeld bij het willen aangaan van een overeenkomst met een nieuwe huurder. De huurder die middels extra betalingen de leegstaande ruimte heeft toegeëigend wordt namelijk beschermd door de wetgeving uit zijn lopende overeenkomst. Conclusie: Het aangaan van een overeenkomst met een andere huurder voor deze ruimte is niet meer mogelijk.
Het ontstaan van een stilzwijgende overeenkomst kan eveneens ontstaan door het in gebruik laten nemen van een ruimte en ruil voor een tegenprestatie. Zeg het schoonhouden van de ruimte. Ook in deze situatie ontstaat er een (mogelijk) ongewenste overeenkomst waarin de gebruiker beschermd wordt door de wet. Het maakt voor de wet in het grotendeel van de gevallen niet uit of de tegenprestatie marktconform is.
De basis voor stilzwijgende overeenkomsten in het Nederlandse recht is te vinden in Artikel 6:217 van het Burgerlijk Wetboek. Dit artikel stelt dat een overeenkomst niet alleen kan voortkomen uit een schriftelijke of mondelinge afspraak, maar ook uit gedragingen van partijen. Dit artikel biedt de juridische grondslag voor stilzwijgende overeenkomsten, inclusief die met betrekking tot onroerend goed.
Een stilzwijgende overeenkomst in onroerend goed is een juridisch concept dat vaak over het hoofd wordt gezien. Door de betekenis ervan te begrijpen, kunnen partijen conflicten vermijden en transacties soepeler laten verlopen.
Tip: Blijf als verhuurder alert. Bezoek regelmatig de locatie, controleer de gedragingen, alsmede de betalingen van de huurder en maak geen afspraken waaruit er een tegenprestatie wordt verlangd. Marktconform of niet, er ontstaat waarschijnlijk een overeenkomst!
Het is altijd verstandig om juridisch advies in te winnen als er onduidelijkheid bestaat over het ontstaan van een stilzwijgende overeenkomst in een specifieke situatie, omdat de beoordeling ervan afhankelijk is van de feitelijke omstandigheden van het geval.
Wij van Sinke Komejan Bedrijfsmakelaars helpen u hier graag bij.
Terug naar overzicht
