Wat is mijn woning waard? 
Als verhuurder speelt het concept van achteraf indexeren een essentiële rol bij het beheren van commerciële vastgoed en het waarborgen van een eerlijke huurprijs die rekening houdt met de inflatie en veranderende economische omstandigheden. Echter, er zijn situaties waarin u als verhuurder gebonden bent aan een verjaringstermijn van 5 jaar voor het aanpassen van de huurprijs en waarbij het voor nieuwe eigenaren na verkoop verboden is om gebruik te maken van de achteraf indexeringsoptie. In deze blog onderzoeken we de betekenis van achteraf indexeren, de impact van de verjaringstermijn, het verbod voor nieuwe eigenaren en het relevante wetsartikel dat deze kwestie regelt.
Achteraf Indexeren: Een korte uitleg
Bij het verhuren van commercieel pand is het gebruikelijk om een huurovereenkomst te sluiten voor een bepaalde periode. Deze periode is afhankelijk van de aard van uw bedrijfsactiviteit en de bijhorende onderliggende huurovereenkomst. Afhankelijk van de bedrijfsactiviteit wordt gekozen voor het 7:230 BW wonen en overige bedrijfsruimte of het 7:290 BW winkelruimte regime. Let op, voor beide regimes zijn andere wetten en regelgeving van kracht.
Gedurende de huurperiode blijft de huurprijs doorgaans vast, maar de economische omstandigheden kunnen in de loop van de tijd veranderen. Inflatie is een belangrijke factor die de waarde van geld vermindert, waardoor het nodig kan zijn om de huurprijs te herzien om de werkelijke waarde te behouden. Dit wordt indexeren genoemd.
Indexeren houdt in dat u als verhuurder het recht heeft om de huurprijs periodiek aan te passen op basis van een afgesproken index, zoals de consumentenprijsindex (CPI). Dit helpt u om de impact van inflatie op uw investering te minimaliseren en uw inkomsten op peil te houden. Mocht de indexatie voor het komende jaar zijn ‘vergeten’ dan heeft u als verhuurder het recht om de ‘vergeten’ index met terugwerkende/ achteraf kracht door te berekenen aan uw huurder. Deze regel is niet van toepassing indien u schriftelijk heeft bevestigd om welke reden dan ook geen indexatie door te voeren of dat in de huurovereenkomst anders is overeengekomen. Voor wonen geldt dat als er geen indexatie in de huurovereenkomst is opgenomen, er überhaupt niet mag worden geïndexeerd!
De verjaringstermijn van 5 jaar
De wet regelt dat er een verjaringstermijn van toepassing voor het aanpassen van de huurprijs via ‘achteraf indexeren’. Dit betekent dat u als verhuurder de ‘vergeten’ indexatie kunt vorderen voor een periode van maximaal 5 jaar op basis van de afgesproken index. Let wel op, indien na deze indexaties blijkt dat de huur van de bedrijfsruimte niet marktconform is, heeft de huurder het recht om een herziening van de huur aan te vragen conform wetsartikel 7:303 BW. In vaktermen wordt dit een ‘303 procedure’ genoemd. Meer hierover weten? Neem contact met ons op.
Het verbod voor nieuwe eigenaren na verkoop
In bepaalde gevallen kan een verbod van kracht zijn voor nieuwe eigenaren die het eigendom hebben gekocht. Dit betekent dat, zelfs als u als huidige verhuurder de mogelijkheid heeft om achteraf te indexeren, de nieuwe eigenaar na de verkoop niet gerechtigd is om gebruik te maken van deze optie. Dit kan van invloed zijn op de aantrekkelijkheid van het pand voor potentiële kopers, aangezien ze geen gebruik kunnen maken van deze waardevolle tool om de huurinkomsten aan te passen.
Het relevante wetsartikel
In Nederland is de wettelijke regeling voor de verjaringstermijn van 5 jaar en het verbod op achteraf indexeren bij verkoop als nieuwe eigenaar vastgelegd in artikel 7:252 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek. Dit artikel luidt als volgt:
Artikel 7:252 lid 2: “Het in lid 1 bepaalde laat onverlet een regeling betreffende de aanpassing van de huurprijs, die na het verstrijken van de in dat lid bedoelde termijn geldt voor degene die dan het goed in huur heeft”
Dit artikel beperkt dus de mogelijkheid voor nieuwe eigenaren om achteraf te indexeren, zelfs als dit recht eerder wel bestond voor de oorspronkelijke verhuurder.
Conclusie
Het achteraf indexeren als verhuurder is een waardevol instrument om de huurinkomsten in lijn te houden met de inflatie en veranderende economische omstandigheden. Echter, de verjaringstermijn van 5 jaar en het verbod voor nieuwe eigenaren na verkoop kunnen de flexibiliteit van verhuurders beperken en de aantrekkelijkheid van een pand voor potentiële kopers verminderen. Het is van essentieel belang om op de hoogte te zijn van de relevante wetgeving in uw rechtsgebied en om juridisch advies in te winnen bij het beheer van uw verhuuractiviteiten. Wij van Sinke Komejan Bedrijfsmakelaars helpen u hier graag bij.
Terug naar overzicht
