Huurindexatie bedrijfspanden. Zo werkt het!

Als verhuurder van bedrijfsruimte mag je zelf bepalen wat je bij aanvang van een huurcontract aan huurprijs vraagt. Je mag de huurprijs vervolgens periodiek aanpassen, maar niet ongelimiteerd. Toch wil je graag dat de huurprijs meegroeit met de economie. Dan kun je gebruik maken van huurindexatie.

Wat is huurindexatie?

Huurindexatie is het percentage waarmee de huur jaarlijks stijgt op basis van de consumentenprijsindexcijfers (CPI) van het CBS. Het is een fluctuerend percentage dat afhankelijk is van de jaarlijkse stijging of daling van consumentenprijzen. Het cijfer biedt een goede weergave van de inflatie.

Huurindexatie in relatie tot het soort bedrijfsruimte

In Nederland geldt dat je bij aanvang van een huurcontract voor bedrijfsruimte in principe zelf mag bepalen hoeveel huur je ervoor vraagt. Maar als het contract eenmaal loopt, mag je niet zomaar eenzijdig een grote huurverhogingen doorvoeren. Wat er wel mag, is deels afhankelijk van het soort bedrijfsruimte dat je verhuurt.

• Middenstandsbedrijfsruimtes (290)
  Bij deze publiekelijk toegankelijke bedrijfsruimtes wordt vaak een vijf + vijf huurcontract afgesproken. Grofweg komt het erop neer dat je een huurprijs afspreekt (met of zonder jaarlijkse huur indexering) en je deze na vijf jaar kunt herzien. Kom je opnieuw een huurprijs overeen met de huurder, dan gaat de volgende vijf jaar in. Zo niet, dan kan eventueel de kantonrechter de nieuwe huurprijs vaststellen aan de hand van vergelijkbare bedrijfsruimten. Na de tweede periode van vijf jaar gelden dezelfde regels en gaat het huurcontract over naar een contract voor onbepaalde tijd.
• Overige bedrijfsruimtes (230)
  Voor alle overige bedrijfsruimtes zoals kantoren en opslagloodsen geldt dat het contract leidend is. Een rechter kan hier geen verandering in brengen.
  In beide gevallen kun je in het huurcontract een jaarlijkse indexering vastleggen. Als je hier geen duidelijke afspraken over maakt, zul je steeds opnieuw met je huurder in onderhandeling moeten over die indexering. Makkelijker is om de standaard huurindexatie op basis van het CPI aan te houden.

Huurindexatie berekenen

Bij huurindexatie bepaalt het jaarlijkse CPI-cijfer of en hoeveel je jouw huurprijs mag laten stijgen. Er zijn twee manieren om dit te berekenen:

• Vaste-noemermethode
  In dit geval wordt de oorspronkelijke huurprijs van het eerste verhuurjaar als uitgangspunt genomen. Het CPI van dat jaar wordt steeds vergeleken met het CPI van het huidige jaar. Het percentage verschil tussen die twee wordt op de vaste noemer, de oorspronkelijke huurprijs, toegepast.
• Jaar-op-jaarmethode
  Met de jaar-op-jaarmethode wordt steeds de jaarlijkse stijging van het CPI losgelaten op de jaarlijks geïndexeerde huurprijs. Het CBS heeft een handige rekentool waarmee je via deze methode eenvoudig de huurindexatie kunt uitrekenen.

Welke regels zijn er aan huurindexatie verbonden?

Huurverhoging van bedrijfsruimte is geen wettelijk recht maar een contractueel recht. Dat wil zeggen dat huurindexatie altijd vastgelegd moet worden in een huurcontract. Is dit niet gebeurd, dan is de huurder niet verplicht om in een huurprijsverhoging mee te gaan. In dat geval kun je als verhuurder het huurcontract schriftelijk opzeggen, maar die opzegging wordt pas definitief als de huurder de opzegging schriftelijk bevestigt. Doe hij dat niet, dan is er een gang naar de rechter nodig.

Zo leg je huurindexatie vast

Leg huurindexatie dus altijd goed vast in je huurcontract. Vermeld hierin ook welke formule er gebruikt wordt en op welke indexeringsdatum de herijking steeds plaatsvindt. Vaak is dit jaarlijks op 1 juli.

Invloed van de overheid op huurindexatie

Omdat de inflatie de afgelopen jaren heel hard ging en de huurindexatie daar zelfs bovenuit steeg, greep de Tweede Kamer in februari 2021 in met een motie die regelt dat de overheid de contractsvrijheid tussen huurders en verhuurders kan beperken.

• Woonsector
  Zo heeft de overheid voor de periode van 1 juli 2021 tot 30 juni 2022 de huurprijzen voor sociale huurwoningen, kamers en woonwagens bevroren. Huurindexatie blijft wel mogelijk voor de vrijesectorwoningen, maar met niet meer dan jaarlijks 2,4% tot 1 mei 2024.
• Bedrijvensector
  Voor de verhuur van bedrijfspanden mag de huurindexatie op basis van de consumentenprijsindex aangehouden worden. Er is echter wel een bepaling bijgekomen die noodlijdende huurders beschermt. Wanneer huurders als gevolg van de coronacrisis omzetverlies lijden, kan de rechter een huurkorting toekennen. Deze komt ten koste van de verhuurder.
  Wat als je de huurindexatie een (paar) keer vergeet?

Wanneer je een huurindexatie in het huurcontact hebt opgenomen, is het ook belangrijk dat je deze jaarlijks in de financiële afhandeling verwerkt. Vergeet je dit, dan is er nog niet direct een man overboord. Je kunt namelijk met terugwerkende kracht tot maximaal 5 jaar nadien de huurindexatie alsnog in rekening brengen bij je huurder.

Wilt u de Huurindexatie berekenen?

Voor het bepalen van het percentage van de huurindexatie kunt u het CBS raadplegen. Middels een eenvoudige rekentool is het percentage vast te stellen.

Extra informatie nodig bij huurindexatie?

Wil je meer weten over huurindexatie of heb je hulp nodig bij de verhuur van jouw bedrijfspand(en)? Sinke Komejan Bedrijfsmakelaars staat graag voor je klaar.