Wat is mijn woning waard? 
Beleggen in Commercieel Vastgoed.
In de actuele markt zien wij vanuit onze expertise een nieuwe realiteit en behoefte aan investeringsvastgoed. Een zekere groep klanten is geïnteresseerd om commercieel vastgoed aan te kopen t.b.v. belegging en het realiseren van een bestendig rendement. Belangrijk in deze trajecten zijn een zekere mate van confidentialiteit waar het gaat om de identiteit van de kopers en verkopers. Vertrouwelijkheid is een belangrijk item en onder deze paraplu van vertrouwen kunnen er goede en op maat gesneden transacties tot stand komen. In een aantal gevallen gaat het om koop en verkoop van aan derden verhuurd vastgoed. In andere gevallen gaat het om een specifieke sale-and-lease back constructie, waarbij de uitgangspunten en condities worden afgestemd op de wensen en eisen van beide partijen.
Vaak zien we bij onze klanten dat er naast een rendementsvereiste ook een behoefte is om vastgoed aan te kopen vanuit andere overwegingen. Het opbouwen van een “mooie” vastgoed portefeuille, vaak regionaal, leiden tot een zinvolle belegging strategie, waarbij er een duurzame kasstroom wordt gegenereerd en een waardevast bezit ontstaat. Spreiding van belangen en aantrekkelijke vastgoedobjecten zijn nog altijd bijzonder in trek bij ondernemers en beleggers in onze vastgoed wereld. Niet zelden spelen lokale sentimenten of specifieke asset classes een belangrijke rol in de wens om bepaald vastgoed te verwerven.
Typen vastgoed
Er zijn verschillende “asset categorieën”, die zijn te onderscheiden als het gaat om beleggen in vastgoed. We onderscheiden globaal de categorieën:
In alle categorieën geldt dat er specifieke voor en nadelen kleven aan beleggen in een dergelijke categorie. Deze voor en nadelen kunnen door Sinke Komejan in beeld worden gebracht en vertaald naar bijvoorbeeld te verwachten onderhoudskosten, financiële risco’s, investeringen in duurzaamheid, huurdersrisico’s en toekomstige transformatiemogelijkheden.
Rendement
In het vastgoed is het gebruikelijk om te spreken over “rendement”, net zoals in een andere vorm van beleggen. De vraag die wij vaak stellen aan onze klanten is over welk (direct) rendement wordt gesproken. Een bruto (bar) of netto rendement (nar) , een looptijdrendement (irr) of een disconteringsvoet.
Deze diverse rendementen drukken een eigen getal uit, afgezet tegen een veronderstelde investering. Van groot belang is om deze rendementen te herkennen en bij een voorgenomen aan – of verkoop transactie een correcte calculatie op te stellen van de veronderstelde haalbare rendementen.
Disconteringsvoet is een percentage dat wordt toegepast om toekomstige kasstromen contant te maken. Tenslotte is een snelle gulden per vandaag mogelijk meer waard dan een verre toekomstige rijksdaalder.
(Exploitatie)-kosten
Er zijn veel kosten waar mogelijk rekening mee moet worden gehouden bij investeren in vastgoed.
Fiscale aspecten
De belastingen, een belangrijk onderdeel van het investeringsbeleid en rendement op vastgoed investeringen.
Een belangrijke voordat u besluit een aankoop te doen, is welke entiteit of natuurlijk persoon de koper wordt. Koopt u privé (box 3) of koopt u in een BV (vennootschapsbelasting). Uiteraard zijn er meer smaken maar hoofdzakelijk spitst het zich toe op deze twee mogelijkheden.
Privé – Box 3
De belasting die betaald wordt over het vermogen wordt vermogensrendementsheffing genoemd. De belastingdienst veronderstelt dat je met dit vermogen een bepaald rendement behaald en heft over dit rendement 36% belasting (2024). Het fictieve rendement waarmee wordt gerekend is 6,04%, hierover wordt de voornoemde 36% belasting geheven. Er is wel sprake van een heffingsvrije voet.
BV – Vennootschapsbelasting.
Investeert u vanuit een Besloten Vennootschap (BV) dan zult u belasting dienen te betalen over de winst (het rendement) die in de BV wordt gerealiseerd. Deze winst wordt belast tegen 19% tot een winst van € 200.000,– per jaar, en 25,8% over het meerdere boven de € 200.000,– winst per jaar.
Overdrachtsbelasting:
Als u in Nederland een pand of stuk grond koopt, of afgeleide rechten, zoals erfpachtrechten of aandelen in een “ vastgoed BV “, betaald u overdrachtsbelasting over de koopsom. Het tarief van de overdrachtsbelasting voor beleggingsvastgoed is gesteld op 10,4%.
BTW over onroerend goed:
De hoofdregel is dat de verkoop van onroerende zaken zijn vrijgesteld van BTW. Uitzonderingen hierop zijn nieuw vervaardigde objecten, tot 2 jaar na ingebruikname en bouwterreinen. Deze laatste zijn belast met BTW. Er kunnen situaties zijn waarbij het gunstig is om te kiezen voor een BTW belaste levering tussen partijen.
Er kan sprake zijn van een zogenaamde “ samenloopregeling “. In bepaalde gevallen zou er sprake kunnen zijn van dubbele belastingheffing, namelijk de heffing van BTW én overdrachtsbelasting. In dergelijke gevallen kan er gebruik worden gemaakt van de samenloopregeling, waarbij de heffing van overdrachtsbelasting komt te vervallen en de koopsom wordt belast met BTW.
Deze gevallen doen zich voor als;
Advies en begeleiding.
U begrijpt dat er veel aspecten komen kijken bij de aanschaf van een beleggingsobject. Er valt veel te zeggen over voor – of nadelen van beleggen in vastgoed. Dergelijke besluitvorming zal sterk worden bepaald door de interesse, achtergronden en ondernemerschap van de koper. Een goede begeleiding door een Register Makelaar kan veel zorgen voorkomen. Naast de boven behandelde aspecten zijn er nog veel elementen die aandacht vragen. Hoe zit het met jaarlijks onderhoud, milieukundige aspecten zoals bodemvervuiling of de aanwezigheid van asbest, de installatie techniek van een gebouw, duurzaamheidsaspecten en de beleggingshorizon van een bepaalde asset type. Naast het technische en administratieve beheer wat ook professioneel uitgevoerd dient te worden. Financieringsissues en een Vereniging van Eigenaren. Kortom; veel zaken waarbij de begeleiding door een kundige en ervaren adviseur onmisbaar is.
Terug naar overzicht
