4 belangrijke belastingwijzigingen voor vastgoedbeleggers

Op 24 december 2021 sloeg er een spreekwoordelijke bom in bij de Belastingdienst. De Hoge Raad oordeelde die dag dat de wijze waarop de Belastingdienst de belasting over het Box 3 inkomen berekent in strijd is met het eigendomsrecht. Sindsdien is men naarstig op zoek naar een oplossing. Hierover wordt steeds meer bekend, maar vrolijk worden we er in de vastgoed(beleggers)wereld niet van.

Waar de Belastingdienst sinds 2017 een forfaitaire berekening van het Box 3-inkomen toepaste aan de hand van een ‘vermogensmix’, werkt men sinds de uitspraak aan een nieuwe berekening op basis van werkelijk rendement. Dat dit makkelijker gezegd is dan gedaan, blijkt wel uit de ingewikkelde constructies die nu in voorbereiding zijn en de onduidelijkheden waarmee deze zijn omringd.
Het zal tot zeker 2025 duren voordat de definitieve plannen gereed zijn en worden doorgevoerd, maar in de tussentijd staan er toch al veranderingen op stapel.

Eerste plannen

De signalen wijzen er momenteel op dat men jaarlijks een belasting over reguliere inkomsten zoals rente, huur en pacht wil gaan heffen en over de ongerealiseerde waardeontwikkeling van vermogensbestanddelen, waaronder die van onroerend goed. Bij die laatste lopen ze nu tegen het probleem aan dat deze moet worden vastgesteld op basis van de WOZ-waarde. Die waarde is echter nog niet bekend op de peildatum van 1 januari.
Het ziet er naar uit dat de oplossing nog niet voor 1 januari 2025 gevonden wordt en dat dit deel van de belasting nog tijdelijk forfaitair belast zal blijven. Huur en pacht zullen daarentegen vanaf 1 januari 2025 wel op basis van werkelijk rendement worden belast.

In de tussentijd: 2023 – 2024

Door de uitspraak van de Hoge Raad kan de Belastingdienst niet tot 2025 achteroverleunen, maar moet het z.s.m. met een oplossing komen voor rechtmatige heffing van vermogensbelasting. Dit gaan we komend jaar al merken. Spaargeld zal vanaf 2023 al worden belast op basis van actuele rente. Bij schulden gaat men jaarlijks uit van de gemiddelde rente op uitstaande hypotheken, momenteel zo’n 2,5%. Voor de berekening van belastingen over beleggingen, waaronder vastgoed, gaat men uit van een gewogen gemiddelde van de meerjarige rendementen. In 2021 was deze bijvoorbeeld 5,69%. Met deze systematiek kan het zomaar zo zijn dat je in deze tussenperiode meer belasting moet betalen dan in het huidige belastingsysteem.

En toen kwam de Voorjaarsnota

Tussen de uitspraak van de Hoge Raad en nu is er veel gebeurd. Het kabinet heeft te maken gekregen met meerdere kostenposten. Naast de compensatie van de belastingplichtigen die bezwaar maakten tegen de Box 3 vermogensheffing, heeft men nu ook te maken met de verhoging van defensie-uitgaven, AOW en spoedoplossingen voor de stikstofproblematiek. Dergelijke uitgaven moeten ergens vandaan gehaald worden. In de Voorjaarsnota presenteerde men plannen om hiervoor een verhoging van vennootschapsbelasting, Box 2 belasting en overdrachtsbelasting in te zetten.

Wat betekent dit nou allemaal?

Dit alles betekent vooral slecht nieuws voor vastgoedbeleggers.

1. Box 3 belasting
   Door de goede rendementen van de afgelopen jaren is het forfaitair gemiddelde hoog en dus betaal je naar verwachting de komende jaren meer Box 3 belasting. Ook vanaf 1 januari 2025 ziet het er niet rooskleurig uit. De tijd dat vastgoedbeleggen in Box 3 veelal voordelen kende ten opzichte van Box 2 lijkt hiermee achter de rug.
   Bovendien zal de saldering van bezettingen en schulden per 1 januari 2023 verdwijnen waardoor vastgoedbeleggers met schulden extra benadeeld worden.
2. Overdrachtsbelasting
   Stond er voor de overdrachtsbelasting al een verhoging van 8% naar 9% in de planning voor aankoop van niet-woningen en woningen anders dan voor eigen hoofdverblijf, straks betaal je daar 10,1% over.
3. Vennootschapsbelasting
   Houd je jouw onroerende zaken aan via een B.V. dan staat je ook nog eens een forse verhoging van vennootschapsbelasting te wachten. De grens van de eerste tariefschijf wordt vanaf 2023 verlaagd van € 395.000 naar € 200.000 en tot dit bedrag betaal je in plaats van de huidige 15% straks 25,8% belasting.Net als in Box 3 zal overigens ook bij de vennootschapsbelasting lenen minder fiscaal gunstig zijn. In het kader van de nieuwe ‘Wet excessief lenen bij eigen vennootschap’ zullen leningen bij de BV vanaf € 700.000 worden aangemerkt als (fictieve) dividenduitkering aan de belastingplichtige.
4. Box 2 belasting
   Op dit moment geldt in Box 2 één tarief: 26,9%. Vanaf 1 januari 2024 worden er twee tariefschijven geïntroduceerd: een basistarief van 26% voor inkomsten uit aanmerkelijk belang tot € 67.000 en een tarief van 29,5% voor alles daarboven.

Over Sinke Komejan Bedrijfsmakelaars.

Sinke Komejan Bedrijfsmakelaars is gespecialiseerd in het taxeren en bemiddelen van commercieel vastgoed.

Kwaliteit, advies, deskundigheid, marktkennis en dienstverlening op maat staan bij ons hoog in het vaandel. Wij zijn NRVT Kamer BV (groot zakelijk), VastgoedCert, TMI, TEGoVA, NVM Business en RICS gecertificeerd. Kortom, alle professie is in huis conform nationale en internationale standaarden binnen de vastgoedsector.

Wilt u meer informatie omtrent onze dienstverlening? Neem dan contact met ons op.

Sinke Komejan Bedrijfsmakelaars
Molenwater 97
4331 SG Middelburg
T. (0118) 62 00 62